Yeni imar düzenlemesi: Vatandaşın malına el mi konulacak?

Resmi Gazete'de, 5 Aralık 2024'te yayımlanan yeni kanunu ile köy kanunu ve diğer bazı yasalar değiştirildi. Ancak, vatandaşların kafasında şu soru netleşmiş değil: 'Malıma el mi konulacak?' Özellikle kentsel dönüşüm ve imar hakkıyla ilgili düzenlemeler ön plana çıkan konu oldu.

İmar hakkı aktarımı ne anlama geliyor?

İmar hakkı aktarımı, vatandaşın tapulu malının başka bir alanda taşınmazla değiştirileceği anlamına gelmiyor. Bu düzenleme, yıllardır kamulaştırılmamış, fakat kamuya ihtiyaç duyulan alanlarda geçerli olacak. Kamuya ait veya kamulaştırılmak istenen alanlar, imar hakkı aktarımı ile başka bir parselde karşılık bulacak. Bu sayede, kamunun planladığı alanlarda yer alan vatandaşın mülkiyet hakkı, korunarak başka bir alanda aynı değere sahip arazi verilecek.

Vatandaşın malına el konulacak mı?

Kesinlikle hayır! Bu düzenleme, vatandaşın mülkiyet hakkını zedelemiyor. Eğer bir vatandaşın arazisi kamuya ait bir alanda yer alıyorsa, bu alan kamulaştırılmayacak. Ancak imar hakkı korunarak, başka bir alanda aynı değere sahip araziyle değiştirilmesi sağlanacak. Yani, vatandaşın malına el konulması durumu söz konusu değil.

Yeni kanun ne getiriyor?

Bu düzenleme, özellikle kamuya ait alanlarda yıllardır kamulaştırılamamış mülklerle ilgili sorunları çözmeyi amaçlıyor. İmar planlarında kamuya ait alanlar olarak belirlenen ancak yıllarca kamulaştırılmayan taşınmazların durumu düzenlendi. Kamu hizmet alanı olarak belirlenen, ancak kamuya devredilmemiş alanlar, artık daha hızlı bir şekilde kamulaştırılabilecek ve vatandaşlar da hak kaybı yaşamadan mülklerini başka alanlarla takas edebilecek.

Köylerde değişiklik yok

Bu düzenleme yalnızca büyükşehirlerde geçerli olacak. Köyler ve kırsal alanlar, bu düzenlemenin kapsamına dhil edilmiyor. Yani, köylerdeki arazi ve arsalar bu düzenleme kapsamında değiştirilemeyecek.

Aktarım bedeli nasıl belirlenecek?

İmar hakkı aktarımı yapılan alanların bedeli, kamulaştırma kanununa göre belirlenecek. Bu bedel, aynı değerdeki başka bir taşınmazla takas edilecek ve bu süreçler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanacak yönetmeliklere göre gerçekleştirilecek.

Uzun süredir çözülemeyen sorunlar çözülecek

Bu düzenleme, kamulaştırmaya konu olan ancak yıllardır çözüme kavuşturulamayan alanlarla ilgili belirsizlikleri sona erdirecek. Vatandaşlar artık uzun süreli kamulaştırmasız el atma davalarıyla karşı karşıya kalmayacak ve kamulaştırma işlemleri daha hızlı bir şekilde yapılacak.

Bu düzenleme vatandaşların mülkiyet haklarını koruyacak ve kamuya ait alanların kamulaştırılmasını hızlandırarak şehirleşme süreçlerini daha verimli hale getirecek.

Resmi Gazete'de yayımlanan düzelemeler;

Resmi Gazete Sayı: 32750

Kanun

KÖY KANUNU İLE BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN

Kanun No: 7534
Kabul Tarihi: 5/12/2024

MADDE 1

18/3/1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanunu'nun geçici 5'inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan '31/12/2024' ibareleri '31/12/2028' şeklinde değiştirilmiştir.

MADDE 2

20/7/1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanunu'nun 18'inci maddesinin birinci fıkrası ile ikinci fıkrasının ikinci cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:

'Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten sonra, belediye sınırları içinde veya dışında, belediyelere, Hazineye, özel idarelere, özel bütçeli dairelere ait arazi ve arsalarda veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde yapılacak, daimi veya geçici bütün izinsiz yapılar ve varsa çevreleyen tel örgü, çit, duvar gibi yapılar da dahil inşa sırasında olsun veya iskan edilmiş bulunsun, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, belediyeler veya il özel idarelerince yıkım kararı alınır. Alınan karar 7 gün içerisinde belediye veya idarelerce ilgililerine iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilir. Tebliğ edilemediği durumlarda, yıkım kararının bir örneği yıkımı yapılacak yapıya asılır ve ilgili muhtarlığa bir örneği bırakılır. Bu tarih, kararın tebliğ tarihi yerine geçer. Tebliğ tarihinden 15 gün sonra belediye veya il özel idaresi tarafından derhal yıktırılır. Devlet ormanları hakkında 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu hükümleri saklıdır.'

'Mülkiye amirleri, izinsiz yapıların yıkım güvenliğinin sağlanması konusunda yükümlüdürler.'

MADDE 3

25/10/1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17'nci maddesinin dördüncü fıkrasının (p) bendinde yer alan 'işlemleri ile' ibaresinden sonra gelmek üzere 'Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve' ibaresi eklenmiştir.

MADDE 4

3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 5'inci maddesine 'İmar Adası' tanımından sonra gelmek üzere aşağıdaki tanım eklenmiştir:

'İmar Hakkı Aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.'

MADDE 5

3194 sayılı Kanunun 13'üncü maddesinin birinci fıkrasına (a) bendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki bentler eklenmiş, mevcut (b) bendi teselsül ettirilmiş, birinci fıkrasında yer alan 'ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir' ibaresi 'kamu mülkiyetine geçirilir' şeklinde değiştirilmiş, birinci fıkradan sonra gelmek üzere maddeye aşağıdaki fıkralar eklenmiş ve mevcut üçüncü fıkrasında yer alan 'birinci fıkranın (a) ve (b) bentlerine' ibaresi 'bu madde hükümlerine' şeklinde değiştirilmiştir:

'b) Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,

c) İmar hakkı aktarımı yapılarak,'

'İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30'unu geçmemek üzere artırılabilir.

Verici parselin/parsellerin aktarımına esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır.'